La situazione è frequente nei lavori condominiali complessi: l’assemblea ha approvato l’intervento, il contratto è stato sottoscritto, il cantiere procede e l’impresa presenta uno stato di avanzamento lavori. Sul conto condominiale, però, non sono entrate tutte le rate previste. A quel punto non basta dire che «il fondo esiste» o che «alcuni condomini non hanno pagato». Bisogna ricostruire quattro piani distinti: la delibera, il contratto, il SAL effettivamente maturato e la liquidità realmente disponibile.

Questo approfondimento riguarda quindi il momento successivo alla decisione assembleare: i lavori sono già stati deliberati e il problema è capire come affrontare un pagamento in scadenza quando le quote incassate non coprono l’importo dovuto all’impresa.

Cosa dovrebbe risultare dalla delibera

La delibera sui lavori straordinari non dovrebbe limitarsi ad approvare un preventivo in modo generico. Per ricostruire correttamente la posizione servono almeno l’individuazione dell’intervento, l’importo approvato, il criterio di ripartizione, il fondo speciale, le scadenze delle rate e i poteri conferiti per la sottoscrizione e gestione del contratto.

L’art. 1135 del Codice civile attribuisce all’assemblea le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni e impone la costituzione di un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori. La norma contempla anche il caso in cui il contratto preveda pagamenti graduali in funzione del progressivo stato di avanzamento: in questa ipotesi il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Il punto operativo è importante. Prima di parlare di insufficienza del fondo bisogna leggere insieme delibera e contratto: il fondo è stato previsto per l’intero importo o per le singole scadenze collegate ai SAL? Le rate approvate seguono davvero quel calendario? Sono inclusi IVA, oneri tecnici, sicurezza, eventuali accantonamenti e spese accessorie?

Fondo deliberato e denaro incassato non sono lo stesso dato

Nel linguaggio quotidiano si tende a usare la parola «fondo» per indicare sia la decisione contabile sia il denaro presente sul conto. Ai fini della gestione, invece, i due dati vanno distinti.

Il fondo deliberato rappresenta la copertura prevista dall’assemblea secondo importo e modalità approvati. La liquidità disponibile è la somma effettivamente incassata e utilizzabile alla data del pagamento. Se tutte le rate sono state emesse ma alcune non sono state versate, il fondo può risultare previsto nella contabilità mentre la cassa non è sufficiente a pagare il SAL.

Questa distinzione evita due errori opposti: credere che la sola delibera produca automaticamente liquidità oppure considerare inesistente il fondo soltanto perché alcuni versamenti sono in ritardo. Per decidere cosa fare serve una riconciliazione tra piano approvato, estratto conto, posizioni individuali e scadenza contrattuale.

Che cosa significa verificare un SAL

Lo stato di avanzamento lavori non dovrebbe essere trattato come una semplice fattura. Prima del pagamento occorre verificare che l’importo richiesto corrisponda al contratto e alle lavorazioni effettivamente maturate. In base alla struttura dell’incarico possono rilevare il documento della direzione lavori, le quantità eseguite, le percentuali previste, le ritenute, gli acconti già pagati, gli eventuali extra autorizzati e la documentazione richiesta dal contratto.

L’amministratore non sostituisce il tecnico nelle verifiche di competenza, ma deve poter collegare il pagamento a documenti identificabili. Se il SAL è contestato, la contestazione va formalizzata secondo il contratto; se è corretto ma manca liquidità, il problema è finanziario e va gestito come tale. Mescolare contestazione tecnica e insufficienza di cassa rende più difficile la posizione del condominio.

I tre numeri da avere prima della scadenza

Prima che il pagamento diventi urgente, il quadro dovrebbe riportare almeno tre valori riconciliati.

1. Importo del SAL verificato: quanto risulta effettivamente dovuto all’impresa alla scadenza, dopo acconti, ritenute e verifiche previste.
2. Fondo effettivamente incassato: quanta liquidità riferibile al lavoro è disponibile sul conto condominiale.
3. Rate approvate ancora non versate: quali contributi esigibili risultano scaduti dopo l’aggiornamento dei pagamenti.

La differenza tra il primo e il secondo dato misura l’eventuale fabbisogno immediato. Il terzo dato spiega quanta parte del divario deriva da quote non incassate. A questi valori vanno aggiunti i pagamenti imminenti già impegnati, perché utilizzare tutta la cassa per un solo SAL può esporre il condominio ad altre scadenze.

Recuperare le rate durante il cantiere

Quando mancano contributi già approvati ed esigibili, l’amministratore deve attivare il percorso di recupero. L’art. 1129 c.c. prevede che, salvo espressa dispensa dell’assemblea, egli agisca per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile. Il termine non dovrebbe però diventare un invito ad aspettare: durante un cantiere le scadenze contrattuali possono essere molto più ravvicinate.

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente all’amministratore, sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea e senza preventiva autorizzazione di questa, di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Presupposti, documentazione e strategia devono essere verificati dal professionista incaricato.

Sollecito, eventuale piano di rientro e azione giudiziale hanno tempi ed effetti diversi. Se il SAL scade a breve, l’avvio del recupero non garantisce che le somme arrivino prima del pagamento dovuto all’impresa. Per questo recupero interno e gestione del contratto devono procedere in parallelo.

Il rapporto con l’impresa non si sospende automaticamente

Il mancato versamento di alcune quote riguarda il rapporto interno al condominio. Non modifica automaticamente la scadenza assunta verso l’impresa. Per sapere cosa accade in caso di ritardo bisogna leggere il contratto: termini di pagamento, interessi, contestazioni, sospensione dei lavori, risoluzione, garanzie e modalità di comunicazione.

L’amministratore dovrebbe evitare promesse non sostenute dalla cassa o accordi informali. Se viene proposto uno slittamento, il contenuto deve essere scritto e compatibile con i poteri disponibili. Se l’accordo cambia in modo rilevante costi, tempi o condizioni già approvati, occorre verificare quale decisione spetti all’assemblea.

Allo stesso modo, nuovi lavori, varianti o maggiori costi non dovrebbero essere confusi con il debito originario. Devono essere ricondotti a una base tecnica, contrattuale e deliberativa chiara.

Cosa può fare l’impresa creditrice

L’art. 63 disp. att. c.c. prevede che l’amministratore comunichi ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. La stessa disposizione stabilisce che i creditori non possano agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Questa è una tutela nell’ordine delle azioni, non la cancellazione del debito. Per applicarla correttamente devono essere individuati il debito considerato, le quote riferibili, i soggetti effettivamente in regola e le iniziative già compiute. Non è quindi prudente promettere che chi ha versato le rate sia sottratto a qualunque conseguenza senza verificare titolo, riparto e situazione concreta.

Quando deve tornare a decidere l’assemblea

Non ogni difficoltà di cassa richiede una nuova delibera, ma l’assemblea deve ricevere un quadro completo quando sono necessarie decisioni che escono dall’esecuzione di quanto già approvato. Può essere il caso di nuovi costi, variazioni sostanziali, una diversa articolazione dei contributi, modifiche rilevanti del contratto o ulteriori risorse da richiedere.

La relazione dovrebbe indicare: stato fisico dei lavori, SAL verificati e pagati, prossime scadenze, fondo deliberato, incassi effettivi, rate scadute, azioni di recupero, richieste dell’impresa e rischi contrattuali. Solo così la discussione non si riduce a una generica richiesta di «mettere altri soldi».

Una procedura pratica in otto passaggi

1. Rileggere delibera, riparto e piano delle rate.
2. Verificare contratto e calendario dei SAL.
3. Acquisire la validazione tecnica del SAL secondo gli incarichi conferiti.
4. Riconciliare fondo contabilizzato, incassi e conto corrente.
5. Individuare le quote approvate realmente scadute.
6. Attivare il recupero con documenti e tempi tracciabili.
7. Formalizzare con l’impresa ogni contestazione o proposta sulle scadenze.
8. Portare in assemblea le decisioni ulteriori che eccedono il mandato già conferito.

In sintesi

Quando i lavori straordinari sono già deliberati e le rate non coprono il SAL, la soluzione non consiste nel confondere cantiere, morosità e debito verso l’impresa. Occorre separare ciò che è stato approvato, ciò che è stato incassato, ciò che è maturato tecnicamente e ciò che è dovuto contrattualmente.

La gestione efficace procede su due fronti nello stesso momento: recuperare i contributi esigibili e proteggere la posizione del condominio nel rapporto con l’impresa. Delibera, contratto, SAL e conto corrente devono raccontare la stessa situazione.

Contenuto generale, aggiornato al 19/08/2026. Non sostituisce la valutazione del caso concreto né un parere professionale.